从“维价比”看物管费近乎荒诞的超低定价

来源:现代物业杂志社     发布日期:2021-01-22 11:19
物业管理费定价低,已经成了全行业见惯不怪,全社会漠然视之的怪相。各地竞相效仿,相互参考,不怕最低,只怕不是更低。借用维价比,能够挖出一个牢牢栓死内地物业管理的暗锚
      物业管理费定价低,已经成了全行业见惯不怪,全社会漠然视之的怪相。各地竞相效仿,相互参考,不怕最低,只怕不是更低。2020年11月,云南省发改委公布了一个“普通住宅前期物业管理收费政府定价”,将普通住宅的物业管理收费规定在0元/平方米·月-1.8元/平方米·月。以此为例,我们来分析其中的涵义。
      先解释一下这里面的几个概念。“普通住宅”一般被理解为特指普通的大众化的商品住宅,既不是为保障特殊人群提供的相对廉价适用的经济适用型住房,也不是为富裕人群建设的相对高端的豪宅别墅。“前期物业管理”特指这类住宅中业主大会没有成立,没有业主委员会能够有效代表全体业主与物业管理单位进行公平协商,而由开发建设单位替代小业主选聘物业管理单位的这个阶段。
      这个阶段的普通住宅,之前曾有的“物业管理政府指导价”和现在称之为的“物业管理费政府定价”,参照政府价格部门的有关解释,可以理解为,是因为住宅物业管理区域的业主大会和业主委员会没有成立,无法代表全体业主的立场与开发建设单位选聘的物业管理单位进行公平的议价,为了预防物业管理单位肆意设定或抬高定价,从而引发社区群体矛盾,需要政府进行定价干预。
      于是,其中就产生了两个源发性的系列问题。首先是普通商品住宅的前期物业管理阶段,要不要给予供需双方的自由议价权,简单说,如果政府不进行定价,前期物业管理阶段代表小业主权利的开发建设单位就会伙同(他们自己成立的或者聘用的)物管单位肆意抬高定价?他们会无视作为搭配销售的物业管理影响到住房销售吗?他们会无视政府的价格监管制度吗?其次就是,我们有什么理由,能够拿出证据,说明政府的定价就是保护了消费者(这里特指住宅业主)的利益,维护了市场的公正合理呢?
      这里我们暂时搁置第一个问题,先就既成事实,讨论一下政府的定价有什么问题。
      以云南省为例,政府定价最高限为1.8元/平方米·月是多了还是少了呢?可能绝大多数业主都很难形成认识。先设定一个概念:我们假设一件物品除了损坏所需要的大修理以外,还需要日常保养维护,这件物品的价值维护的支出和购买价格的比率(维护费/购买价格)我们把它叫做“维价比”,维价比越大说明需要维护物品价值的成本越大,维价比越小说明需要维护物品价值的成本越小。


 
      现在我们来看看一栋普通住宅的维价比是多少。以昆明市四个城区普通住宅2020年11月成交均价估算(居理新房网),大约1.5万元/平方米。以云南省发改委公布的物管费最高上限1.8元/平方米·月计,则每月维价比最高上限为(1.8/15000)=0.00012,每年为0.00144,简略表示为千分之1.4。
      这是什么意思呢?
      就是不算大修,花费在1套100平方米价值150万元的住宅每年的日常维护费是房屋价值的千分之1.4,或者说,如果把这套住宅的当前价值全部折算后用于日常维护,可以使用714年。
      按照这个维价比,我们来推算一下其他物品的维护成本。
      ※一辆价值20万元的私家车,不算大修和肇事赔付等(那些由保险等承担,相当于房屋的维修资金),用于日常维护例如换机油、车检、洗车美容等,按照住宅千分之1.4的年维价比来推算,则每年需要的日常维护费为280元。
      ※一套装修价值10万元的客厅,每年请人清洗保洁保养需要的日常维护费为140元。
      ※一件价值1万元的女士皮草外套或者一个包包,每年清洗整形等日常维护费需要14元。
      ※一套价值8,000元的男士商务西装或者女士套装,每年日常维护费需要11.2元。
      ※一双价值3,000元的男士商务皮鞋,一年的擦鞋上油等日常维护费4.2元……
     

 
      无需再类推举例。读者诸位,你觉得这些物品的日常维护费如果按照千分之1.4的维价比来开支,是不是一件既远离客观事实又非常荒唐的事?可是!当有人告诉你整个房屋的每年维价比最高都不能超过千分之1.4的时候,为什么你会觉得很正常?甚至有人还认为更低更好呢?
      刚才是以我国内地欠发达地区举例。根据我们经常挂在嘴边的“内地物管学深圳,深圳物管学香港”,我们再来看看我国深圳经济特区,香港行政特区的物业管理费是怎样一个水平。
      首先以我国内地最先引入物业管理的深圳经济特区为例。根据世邦魏理仕2020年6月发布的2019年《2020全球生活报告》,2019年深圳住宅均价为738美元/平方英尺,折合为51,615.72元人民币/平方米。
      按照2019年《深圳市住宅物业服务收费指导标准(征求意见稿)》的意见,今后调整后的多层住宅物业费每月0.90元/平方米-2.20元/平方米,高层每月2.71元/平方米-5.63元/平方米。而深圳目前施行的住宅物业服务收费指导标准,多层住宅最高为每月1.3元/平方米,高层住宅最高为每月3.9元/平方米。尽管如此,我们仍以所有的最高限取值来计算深圳住宅的维价比,即高层住宅的最高物管费定价(综合管理费、设施管理费、保洁费、园林绿化费、秩序维护费五项全部取一级服务标准)5.63元/平方米,则每年维价比为5.63×12÷51615.72=0.13%,即便是假设今后物管费可以往上调整将近50%达到5.63元/平方米,深圳的普通住宅年度维价比也只有千分之1.3,和昆明差不多。
      再看香港。《2020全球生活报告》中,2019年香港住宅均价为1,987美元/平方英尺,折合为138,970元人民币/平方米。根据香港物业管理师学会提供的数据,香港物业管理费每月为人民币40元/平方米-50元/平方米,我们仍取最高值50元,则香港特区可以参考的住宅年度维价比为50×12÷138970=0.43%,即千分之4.3。需要说明的是,香港普通住宅物业管理费没有政府定价,实行的是市场定价。
      我们横向比较了衣、住、行三种常见的维价比,发现我们用于住房的日常维护费用低到了难以想象的地步;现在我们通过地区之间横向比较,看到了其实在物业管理费的定价上,深圳和内地都还是处于一个非常低级的水平。借用维价比,能够挖出一个牢牢栓死内地物业管理的暗锚——那就是超低的物管费定价。深圳的房价正在向香港看齐,我们姑且不论香港的物管费是不是已经合理,如果深圳的物管费也向香港看齐(维价比为千分之4.3),那么深圳物管费最高价应该设定在每月18.5元/平方米。
      可是现在很多人都还在依赖政府指导价甚至政府定价为我们带来一个所谓价廉物美的住宅区物业管理。甚至回避主要的问题,把注意力转移到其他旁枝末节。
      我知道物业管理费被长期压价的原因是什么。我想问问我们的价格主管部门和长期压价的业主们几个问题:
      1、为什么你们会认为拥有私人住宅的群体,相对于他们面向的服务群体,会是“弱势群体”而需要极度的价格倾斜保护?
      2、对于绝大部分业主个人来说,住宅就是个人最大的一笔私人财富,有什么理由会认为,这笔财富最不需要花费维护的代价——不管谁来做这个维护工作,包括你自己来做。
      3、倘若你自己都认为这个劳动是最没有价值的事,你怎么能指望会有大量聪明能干的,专业周全的,体贴善良的劳动者为你提供服务?
      4、或者,聪明能干专业周全体贴善良的劳动者为你提供廉价服务的同时,不会从本来属于业主的利益中,拿走那些不该拿的做补偿?
      5、任何渎职懈怠的物管人员无疑都应该受到谴责。但是我们首先得问问,我们号称目前世界上最高市值的庞大物业群,需不需要维护?需要什么人来维护?准备什么条件、待遇、社会荣誉,来维护?
      6、不事先谈好价钱,说需要什么物业服务,都是异想天开。
 
      (原载于《现代物业·新业主》2020年11期/总第511期)

 

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